文 | 张佳儒

贝壳上市，轮到姚劲波的天空乌云密布了。

2018年6月，58集团CEO姚劲波在北京召集房产经纪各路豪杰，批判“某些企业”既当运动员又当裁判的行为，意在围攻贝壳。

当天，左晖发了一条朋友圈：“此时的北京，乌云密布。有会解天象的吗？”姚劲波在朋友圈回复左晖：“相由心生，我看到的是阳光明媚。”

左晖又说：“老兄慧眼，乌云中的确有阳光！不知为何下午突然打了一会儿雷，应该是又有人赌咒发誓了。”

就在开大会2个月前，贝壳才刚刚成立，江湖晚辈从刚出生就被质疑，前辈们似乎失了风度。但从前辈们的口中，贝壳不是善茬儿， “过于霸道”、“吃相不好”，想做地产中介江湖的“岳不群”。

从现实情况来看，贝壳成为国内最大的房产中介平台，如今又在美股风光上市。很明显，58和房产中介们没能阻止贝壳的崛起。两年来，贝壳到底经历了什么？为什么被戴上“岳不群”的帽子？未来的武林盟主真的是贝壳吗？

贝壳鏖战58往事

乱世出英雄。

天下苦房产经纪久矣，同行恶性竞争激烈，虚假信息层出不穷，效率极其低下。互联网成了改造房产中介的良药，在贝壳出世之前，58同城统领着地产中介江湖。

杨幂喊出的广告语中，58同城是一个神奇的网站。神奇之处在于流量。58同城是分类信息平台，2015年吞并安居客、赶集网后，成了线上生活服务平台的流量霸主。

在房产江湖，流量和房源就是倚天剑和屠龙刀。很自然的，58同城成为房产中介的流量采买来源。

据媒体报道，58同城的模式是，房产中介等给58同城交端口费，在端口发布房源信息，信息会按时间顺序排列。还有一些少量置顶信息，采用竞价方式收费。

这种模式，很像百度搜索的竞价排名模式。弊端也很明显，端口费一涨，中介们就闹分手，搞联合抵制，最大的弊病是，黑中介发布虚假信息多，监管难度大。

2018年4月，房产中介链家转型推出了贝壳找房，打造平台型互联网企业，意在通过自己建立的ACN经纪人协作网络，实现不同房产经纪公司之间跨店、跨品牌成交。

贝壳不是另一个房产中介，而是一个平台，不仅保留链家作为自营业务，还向中小门店推出“德佑”作为加盟品牌，同时其他独立品牌也可入驻贝壳。

相比58，贝壳不仅具有信息分发功能，还会介入交易环节。虽然模式有所不同，但是客户是同一个群体，贝壳动了58同城的流量蛋糕，和58同城拼刺刀并不意外。对于房源端的中介们，贝壳怎么也惹到他们了？

被质疑做地产经纪的“岳不群”

行业对于的贝壳争议有两点，首先是“既是裁判又是运动员”。

作为平台，贝壳不仅有其他独立品牌入驻，旗下还有自营的链家。这是什么操作？举个例子，贝壳相当于京东，链家相当于京东自营，从京东的发展情况来看，这种模式没什么问题。

贝壳被质疑的，是作为平台，但重心不在“平台”二字。链家和其他经纪公司属于竞争关系应该尽量回避，但贝壳的出现把前者的优势进一步放大。打开其App，无论买房还是租房，链家的房源都排名靠前。

有媒体这样形容贝壳的平台生态：贝壳张罗了一家大酒店，凭借各知名酒店的各大菜系大厨的入驻，自信地打出了吃遍满汉全席的招牌。一站吃遍天，生意自然是越来越好。

但一落到点菜环节，服务员却总是把链家、德祐这些“有编制”的大厨的拿手菜当招牌推荐；而第三方入驻的“外包大厨”不仅小费没了，甚至被翻牌的机会都越来越少；小镇上的人都知道贝壳大酒店菜品齐全价格还便宜，外包大厨们自家酒店也开不下去了。

我爱我家董事长谢勇曾讲，“经纪公司需要的是真正的平台，如果一家自称是平台的企业，既做线上，又做线下，既当裁判员，又当运动员，这在商业伦理上和操作逻辑上是绝对不能被接受的”。

贝壳的另一个争议点，是凶猛扩张。澎湃新闻报道，2019年4月，重庆到家了掌门人王凯在朋友圈发难，指责贝壳明目张胆高价挖人，“挖一个到家了的员工，奖励2000元-5000元”，并且扬言半年之内要灭掉到家了。

王凯质疑，天下你们想灭谁就可以灭谁。今天你们可以灭掉到家了，明天你就可以灭掉全国的所有区域龙头，后天新经纪品牌和德佑被利用完了也会被你灭掉。你是想做房地产经纪行业的岳不群吗？

金庸武侠小说中，岳不群是华山派掌门人，凭借《辟邪剑谱》中的剑法击败左冷禅，成为五岳剑派盟主,之后用计把众位英雄引到山洞中，想要一网打尽。

在规则制定上，贝壳也被吐槽。澎湃新闻报道，有品牌主说，贝壳制订规则从不征询品牌主的意见，如果有异议，红线、断网、摘牌各种威胁手段纷至沓来，非常强势。该则新闻质疑大杀四方的贝壳找房是伪生态，真霸道。

贝壳出世之前，房地产经纪行业各有分工，做流量的做流量，做经纪的做经纪，双方因为端口费吵个架、拌个嘴，闹闹也就过去了，中介们凭本事吃饭。但贝壳找房出现后，房产中介们之间的关系发生了变化。

姚劲波说，“有的公司希望这个行业里的公司全死掉，只有我活着，这种想法是不对的”。除了姚劲波组织的各路豪杰开大会，2019年以来，金华、绍兴、南昌等多地出现房产中介抵制贝壳的“反壳联盟”。

贝壳做对了什么？

戏剧的是，贝壳在一片片反对声浪中，坐上了国内房产中介第一。

2019年，贝壳实现了2.12万亿GTV（总交易额），仅次于阿里成为中国第二大商业平台。两年来，贝壳吸引了265个经纪品牌，门店数量增长5倍至4.2万家，平台经纪人增加了3.8倍至45.6万，而全国经纪人总数是200多万。

扩张凶猛，如今又成功上市，贝壳到底是不是对全行业做收割？这个问题是无解的，贝壳是旧规则的打破者，贝壳的规则就像江湖中的一种武功，中介们练不练，没有对错，只有利益。中介们为贝壳买单，说明贝壳一定做对了什么。

贝壳是一个交易型平台，介入房产交易的每个环节。它是怎么做的？房源端，设立了真房源楼盘字典。链家从2008年开始建立楼盘字典，前后投入了11个亿，目前在全国已经覆盖了2.26亿套房源。房源之外，还有VR看房等技术支持。

交易端，贝壳打造的是ACN合作网络体系，把一次房产交易分成10个角色，包括房源录入、房源维护、客源推荐、客源成交等，完成交易后，不同角色都能获得一定比例的收益，避免经纪人之间的无序竞争。

招股书显示，2019年贝壳找房平台上超过70%的存量房交易都是通过ACN跨店合作完成的。

服务端，链家对经纪人培养和教育，让经纪人更加职业化，以提高交易效率。

不难看出，贝壳的成功关键词是“标准化”。但房产交易流程复杂，不可控因素太多，入驻贝壳后，一定能更赚钱或者赔钱吗，这也不一定。有加入贝壳的，也有脱离体系的，不过这方面具体数据难以获取。

中介江湖的大战将起

数据上看，贝壳无疑是成功的。贝壳真能一统江湖，安枕无忧了吗？答案是否定的，而且大战就要开始了。贝壳上市当天，姚劲波已经下了“战书”，只不过，这封战书是以“贺信”的形式发出的。

姚劲波在朋友圈道贺：“今天贝壳上市，向左晖总表示祝贺。但负责任的讲我们相信开放平台Android会大于封闭，58安居客退市后会全方位进入/赋能产业！”

他还在评论中表示，“希望行业更好，创业者都能自由飞翔”、“我们哲学是，让创业者更强、行业应该百花齐放。”

贺词和评论中，姚劲波的表面意思是“你好我好大家好”，但实际大有深意：先恭喜贝壳上市，彰显气度；再说58安居客退市后会全方位进入/赋能产业；然后在评论中团结同行，行业应该百花齐放。

姚劲波说，开放平台Android会大于封闭，开放平台说的是58安居客，封闭平台，自然指的是贝壳。他曾经公开表示，贝壳找房其实是封闭的生态，类似苹果的IOS，58同城、安居客要做的是Andriod生态，做真正的开放。

“58安居客退市后会全方位进入/赋能产业”，和贝壳竞争，姚劲波准备好了吗？2019年1月，58同城和安居客发布了“N+全开放服务平台”房产发展战略。

“N”代表Network，58同城、安居客会发挥互联网公司技术优势，搭建房产全域生态网；“+”指的是将用户、经纪机构、房产开发商、培训机构、金融机构、SaaS平台等多种角色联合协同，基于平台高效互联互通的机制和特征，为房产行业输出裂变能量。

这其中的关键词是“开放”，对标贝壳的迹象明显。比如，标准和规则是政府、协会、企业共商共建，并非平台说了算；经纪机构在IT系统、品牌形象、内部管理规则和房源客源管理权等各方面完全独立……

58做出的改变还有，推出房源全息字典、VR看房产品等等。不难看出，58的策略可以总结为两句话，学习贝壳的优势，补足贝壳的劣势。根据媒体报道，58同城、安居客和对接的SaaS平台服务了超过60万房产经纪人。

综上可见，58正在整合各种力量成立新军。贝壳的对手也不仅58，阿里、京东等互联网巨头也对房产这块肥肉虎视眈眈，房产江湖的战事还很漫长。谁能最终胜出？一个平台能否被市场广为接受，主要看能否满足购房者的要求。

无论是平台促成交易还是个人撮合交易，购房者要的是性价比、高效率。哪个平台能帮消费者创造价值，也就可能在未来竞争中赢得一片天地。