【中概股IPO追踪】贝壳找房赴美吸金明星机构的资本局

作者：admin浏览数：2020-07-13 10:48:53

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在城市的汪洋中，我们都是漂泊的贝壳，不断地寻找心之安定的居所。

中国在线房地产经纪公司贝壳找房通过对VR、AI等新兴技术的探索，在城市漂泊人的疑虑和同行的竞争中建立起不一样的消费者体验：真信息、真价格、真体验、真服务。

根据官网数据，贝壳找房在2019年1月底覆盖全国93个城市，合作新经纪品牌109家，连接16.8万名经纪人和1.7万家门店。贝壳找房的目标是致力于为三亿家庭提供包括二手房、新房、租赁、装修和社区服务等全方位居住服务，在不远的将来覆盖全中国超过300个城市，服务超过3亿的社区家庭，链接100万职业经纪人和10万家门店，赋能超过100个品牌。

正是基于该远大目标，贝壳找房近日上市融资的消息再次不胫而走。

传贝壳找房拟美股IPO，筹资最多30亿美元

近期中概股在美国遭受信任危机，网易(09999-HK)、京东(09618-HK)等中概股巨头纷纷回归港股之际，贝壳找房却选择逆势而行，将上市目的地选择了远在太平洋东岸的美国市场。

7月9日，《华尔街日报》援引知情人士消息称，贝壳找房计划在未来几个月在美国IPO，筹资至多30亿美元。

一位知情人士透露，贝壳找房目前寻求IPO后超过200亿美元的估值。另外一位知情人士则透露，贝壳找房已经向美国证券交易委员会提交了保密的上市申请，最快可能在本月提交公开的上市申请。

若美股IPO后获得200亿美元估值，意味着贝壳找房将成为2020年以来规模最大的赴美IPO中国企业。而贝壳找房的竞争对手58同城(WUBA)和房多多(DUO)当时在美上市分别融资1.74亿美元和7254万美元，其中房多多此前计划融资最多1.5亿美元，结果现实与目标相差甚远。

此次贝壳找房计划融资额远超58同城和房多多，在中概股遭遇信任危机和疫情冲击下，贝壳找房能否如愿在美融资相对于两家同行高出几十倍金额的资金，这还需打上问号。

房地产经纪领域的“吸金王”

贝壳找房由链家升级而来，重视以技术驱动服务平台的发展。

贝壳找房的业务亮点之一是其“真信息”和“真体验”，在其推动下，楼盘字典、“黑科技”VR看房、VR带看等数字化工具已经逐渐成长为全行业的基础设施，贝壳买房推出的ACN经纪合作网络模式也已被大量新经纪品牌接纳。

这类新兴技术的探索，也让贝壳找房吸引了大量的潜在购房者。根据易观千帆数据，贝壳找房越活越用户数由2018年5月的200万飙升至2018年11月的约1000万，目前维持在1000万左右的水平。资料显示，贝壳找房已连续4年交易额破万亿，成为房产经纪巨头。

目前，贝壳找房全国渗透的步伐仍在加速。截至2020年4月，贝壳找房已进驻全国110个城市，入驻合作新经纪品牌超过250个，连接经纪门店超过4万家，服务超过37万经纪人，服务用户超240万人。

贝壳找房的发展趋势也让其成为机构投资者眼中的香饽饽，2014年以来，贝壳找房共获4轮融资，融资额近300亿元，投资方包括软银、腾讯、万科、百度等行业巨头。在2012年，链家估值仅仅为10亿元，2020年3月D+轮融资完成后，市场推算贝壳找房估值达到140亿美元，8年时间翻了超过9倍，成为我国互联网行业又一个“吸金王”。

贝壳找房的融资能力是毋庸置疑的，多个行业龙头的投资，也让贝壳找房与这类行业的投资人深度捆绑，更有利于贝壳找房的引流，所以流量上贝壳找房在近几年时间里不会出现瓶颈。而几百亿规模的融资额，也让贝壳找房现金流十分充裕，这也是58同城和房多多这两个竞争对手所惧怕的。2019年底，58同城现金及现金等价物不足60亿元，房多多则不足15亿元。

缺乏“天时地利”，商业模式是胜出关键

有消息称，链家在B轮和B+轮融资中与投资方签订了对赌协议，若不能在2021年实现上市目标，届时就要回购融资款，并支付利息。所以，这也是贝壳找房在目前充满不确定性环境下急于赴美趟这潭“浑水”的原因之一。

值得注意的是，美国资本市场对来自中国的房产中介公司的兴趣似乎并不大，已在美上市的58同城除了在2015年及2017年两波牛市股价表现亮眼外，其余时间交投较为清淡，目前PB仅为1.76倍；房多多上市至今(7月10日)股价累计跌幅达22%，成交量低下，目前PB为3.85倍。因主营收业务、会员营收和在线推广收入增速均有所下滑，业绩压力较大，有消息称58同城在今年6月已经达成了私有化协议，将于今年下半年从纽交所退市，从而成为一家私人控股公司。

另一方面，因近期瑞幸咖啡事件带来的冲击，美国收紧中概股的监管，出台“任何一家外国公司连续三年未能遵守PCAOB的审计要求，将禁止该公司的证券在美国证券交易所上市交易”等对赴美上市的中国公司限制的规定。

加之疫情带来的不确定因素下，贝壳找房要在美国市场取得良好的表现，需要让其商业模式被资本市场看好。

在这方面，贝壳找房针对行业痛点变革的商业模式明显优于同行58同城和房多多。

58同城、房天下等传统房地产服务在盈利模式方面，多以收取端口费和广告费为主要盈利模式。在端口收费模式下，因大部分地产经纪人需要自行支付向外部流量平台购买端口的费用，录入尽可能多的信息吸引需求及提高覆盖率才能尽可能减少亏损，因而在信息录入时会出现部分信息失真的现象。

而贝壳找房平台采用的是ACN模式，即在遵守房源信息充分共享等规则的前提下，将整个服务链条细化，同品牌或跨品牌经纪人之间可以不同角色共同参与到某一笔交易中，成交后按照各角色在各环节的贡献率进行佣金分成。

贝壳找房的这种商业模式，可促进经纪人的精细分工，提高资源利用效率，同时也可降低行业的恶性竞争、推动良性竞合，从而能实现服务品质和顾客满意度的提升。

所以，相对于58同城旗下的安居客、房多多，贝壳找房的的核心竞争力是“真”，借助商业模式和技术手段提升了房源和服务的质量。

不过，在利益格局之下，原本的同盟者、强大的58同城展开了声势浩大的“反击”。2018年，58同城就召集了中原地产、我爱我家、21 世纪不动产等一众房产中介品牌成立了“真房源联盟”，不断巩固其护城河，大有围攻光明顶的意味。

从月活跃用户看，在竞争对手的“围剿”下，贝壳找房遇到了麻烦。