泰禾的生死线：引入战投、保卫股价和672亿元到期债务

　　经济观察网

　　时隔一年，泰禾集团（000732.SZ，以下简称“泰禾”）再传引入战投。5月13日，泰禾宣布终止收购泰禾人寿的同时，也正式公布了引入战投的消息，但并没有公布具体洽谈的机构和进度。

　　经观新闻获悉，目前泰禾集团已经洽谈了包括厦门建发、厦门国贸、中国华融、保利地产、中国金茂等多家意向战略投资者。据泰禾内部人士透露，引入战投成功与否，预计一个月左右时间会出结果。

　　引入战投背后是近期泰禾接连出现的债务逾期情况，根据泰禾5月15日回复深交所问询函公布信息，截至5月12日，泰禾累计有4笔债务逾期，涉及金额20.17亿元。

　　泰禾一季报显示，截至2020年3月31日，泰禾一年内到期债务为672.4亿元，同期泰禾现金及现金等价物余额为41.79亿元。

　　再加上因资金短缺，泰禾多地项目处于停工状态，单凭泰禾自身力量显然无法化解眼前的危机。通过引入新的战略投资者帮助化解危机，也是泰禾不得已的选择。

　　与此同时，近期泰禾开始启动北京、深圳等地项目入市步伐，泰禾内部希望通过部分项目销售回款来缓解目前泰禾面临的困难。

　　一位接近泰禾的人士透露，在借助商业手段自救的同时，泰禾也向政府机构进行求助，寄希望政府能够出手帮助泰禾度过暂时的危机。

　　计划引入战投

　　5月13日晚间，泰禾发布了引入战略投资者的提示性公告，第一，泰禾投资集团有限公司（以下简称“泰禾投资”）正在筹划为泰禾引入战略投资者事宜；第二，这次引入战投可能涉及泰禾的实控权变更；第三，拟引入的战略投资者包括主营业务是房地产的企业。

　　泰禾投资是泰禾的第一大股东，持有泰禾12.188亿股份，占泰禾总股本的48.97%。这是泰禾第一次从官方口径上确认了引入战投一事。洽谈的对象包括福建省内国企厦门建发和厦门国贸、泰禾投资的“债主”中国华融、央企保利地产及中国金茂。

　　早在2019年春节前，泰禾曾计划引入战投，与包括华侨城、中国信达在内的企业进行谈判。彼时，一位前泰禾核心员工曾表示，泰禾引入战投主要为财务投资，新股东不会插手具体的经营与管理事务。

　　“那个时候，信达本来马上就要谈成了，但最终还是不了了之。”上述前泰禾核心员工说。

　　2019年6月，在北京媒体见面会上，黄其森表示，暂时没有出让股权的计划，泰禾与很多机构有过接触，合作还是停留在项目层面，“我们会选择一些志同道合、对泰禾业务有帮助的机构。”

　　从2019年3月开始，泰禾陆续将多个项目控制权出让给世茂集团等企业。“去年陆陆续续卖了一些项目，让一些想进来的股权战投者转而退出了。”一名接近泰禾的知情人士告诉经观新闻。

　　据其介绍，2019年二季度出现的楼市小阳春，让黄其森将赌注放在房地产市场回暖及调控放松上。彼时，泰禾在全国启动所谓的百日收割行动，但随着四季度楼市转冷，泰禾并没有实现最初的目标。

　　面对多笔借款违约及即将到来的偿债高峰期，黄其森最终决定“妥协”。尽管公告中提到引入战投可能改变公司控制权，但经观新闻获悉，哪怕迫切需要“白骑士”入主，但黄其森依然不太愿意放弃对泰禾的控制权。

　　一位房地产从业人士告诉经观新闻，结合目前泰禾资产、负债及项目等情况，泰禾对战投的吸引力并不大。“其实去年更适合引入战投，可惜那个时候黄老板还存在侥幸心理，最好的时机已经错过了。”

　　遭遇危机

　　引入战投的背后，一方面是泰禾自身销售回款、融资及现金已经无法覆盖即将到期的偿债高峰期；另一方面是随着股价持续下跌，泰禾被质押的股票有被平仓的风险。实际上，停牌前，已经有质押中的股票达到平仓线。

　　截至5月8日，泰禾投资、叶荔以及黄其森妹妹黄敏等大股东累计质押泰禾股票38笔，质押股份数16.32亿股，占泰禾集团总股本的65.57%，质押市值达到71.81亿元。

　　其中2019年6月27日泰禾投资质押给泉州银行股份有限公司福州鼓楼分行的190万股，预警线估算为5.17元/股，平仓线估算为4.53元/股。这笔质押在泰禾宣布收购泰禾人寿停牌前已经触及平仓线。

　　另一笔2019年7月31日叶荔质押给浙商银行股份有限公司杭州分行的2890万股，预警线估算为4.44元/股，平仓线估算为3.88元/股。这笔质押在停牌前虽然没有达到平仓线，但已经触及预警线。

　　通常情况下，当股价触及股权质押警戒线并持续一段时间后，质押人如果担心被强制平仓有三种选择，即追加抵押证券、追加抵押现金或赎回质押股权。但对于资金匮乏的部分上市公司股东而言，还会选择股票紧急停牌，缓解平仓风险。

　　4月28日，泰禾发布公告称，拟以发行股份方式收购泰禾投资控制的泰禾人寿，所以选择停牌，停牌前的收盘价为4.4元/股，创下2014年9月以来新低。彼时，泰禾有关人士对外称，低股价是为了引入战投做准备，可以让战投方获得更低的进入门槛。

　　4月30日，泰禾发布2019年业绩快报及2020年一季报。在业绩报发布前后，泰禾方面对外透露了即将引入战投的消息。

　　5月1日泰禾人寿在官网发布了一则声明，称母公司泰禾投资提到的拟收购方案，泰禾人寿已向母公司查询，母公司已停止研究此次资产重组的可行性，并决定中止重组所涉及的收购方案。

　　5月13日晚间，在深交所关注下，泰禾宣布了终止收购泰禾人寿的消息。同时泰禾在公告中表示：“在5月13日收到泰禾投资关于终止本次重组的建议前，未收到泰禾投资发来的关于曾决定或已决定中止本次重组事项的任何决定。”

　　经观新闻查询泰禾多笔股票质押信息发现，大部分质押的预警线估算在3.8-4.1元/股之间，平仓线估算介于3.4-3.6元/股之间。这意味着，一旦泰禾股价跌破4元/股，这些质押的股票面临着追加抵押物、提前赎回债务甚至是被平仓风险。

　　5月14日泰禾股票复牌后，股价一度跌至4.08元/股，但随后小幅震荡上升，最终收盘价报4.25元/股，再度创下历史新低；5月15日，泰禾以4.24元/股开盘，在短短十多分钟内一路涨至4.62元/股，随后价格较为平缓地波动，直至涨停至4.68元/股。

　　多笔债务逾期

　　4月22日。因旗下东莞市金泽置业投资有限公司(以下简称“东莞金泽置业”)向西藏信托申请的一笔贷款未及时还款，泰禾和黄其森作为担保人均被纳入失信被执行人。

　　这笔贷款涉及本金1.2亿元，利息及罚息共计1128万元。4月26日，泰禾在公告中表示，项目公司正加紧销售，促进回款，争取利用项目销售回款尽快偿还应付本金及利息。

　　4月30日，泰禾发布公告称，已在前一天与西藏信托达成执行和解，确认新的还款方案，失信被执行人信息删除 ；5月12日，因与华能信托13亿元信托融资逾期，泰禾再一次被列为执行人。

　　截至5月12日，泰禾列为被执行人的记录共有14条，涉及执行标的金额合计约18.97亿元，超过最近一期经审计净资产的10%。泰禾实际对外担保余额约797.3亿元，占公司最近一期经审计归属于母公司所有者权益的 431.93%。已经实质性逾期的4笔债务，3笔涉及泰禾担保，合计逾期金额达18.56亿元，被冻结的银行资金1573.08万元。

　　泰禾投资也同样陷入拖欠债务困局。中国执行信息公开网数据显示，2020年以来，泰禾投资的被执行信息有8条，执行标的累计金额约63.09亿元。

　　其中与国民信托有四起借款纠纷，执行标的金额合计约29.32亿元；中国华融旗下的芜湖融普明投资中心（有限合伙）涉及执行金额约25.87亿元。

　　因欠款被强制执行与企业征信紧密联系，不仅直接影响企业正常资质认定、市场准入、融资信贷等；还可能导致企业银行账户、资产被冻结。

　　2019年9月27日，芜湖融普明向北京市第三中级人民法院起诉泰禾投资，法院向泰禾投资发出执行通知；同年10月23日，法院裁定，冻结、划拨泰禾投资银行存款4.85亿元。在起诉过程中，芜湖融普明又申请查封、扣押或冻结泰禾投资价值25.92亿元的财产。

　　据经观新闻不完全统计，泰禾旗下子公司福州泰禾房地产开发有限公司、苏州泰禾置业集团有限公司、南京泰禾鸿运置业集团有限公司的股权冻结涉及金额达到6.5亿元，对应的项目包括福州东二环泰禾广场、苏州泰禾金尊府、泰禾华发姑苏院子等。

　　艰难时刻

　　一边是频频逾期债务及即将到来的偿债高峰期，另一边是项目停工引发的业主维权。此刻的泰禾无疑正处于艰难时刻。

　　疫情之下，原本资金链紧张的泰禾，销售与现金流进一步下滑。4月30日，泰禾发布2020年一季报，期内，代表销售回款的指标经营活动现金流入约32.52亿元，同比下降84.62%；而经营活动现金流出则达到61.82亿元，泰禾经营活动产生的现金流净额为-29.31亿元。

　　此外，由于第一季度依靠借款、发行债券、吸收投资等融资活动收到的现金流大减，导致筹资活动现金流入同比下降74.41%至27.78亿元，筹资活动产生的现金流净额为-37.63亿元。

　　截至3月31日，泰禾集团现金及现金等价物余额为41.79亿元，比2019年底减少69.56亿元；销售回款骤减与筹资流入大幅下降，且偿还借款增加，导致泰禾的货币资金较2019年底下降58.60%至55.53亿元；一年内到期的有息负债由2019年末的540.42亿元增加至672.39亿元。现金流对短债的覆盖比由2019年底的0.21下降至0.06。

　　如果细化来看，2020年是泰禾偿债的艰难时刻，7-10月份即将到期的存量债券就有4笔，待偿规模达到59.16亿元；第四季度还有2笔境外债券到期，涉及金额2.49亿美元。

　　另一方面，截至2019年8月31日，泰禾的银行授信总额达1322.17亿元，已使用的部分仅252.56亿元。这意味着银行机构对泰禾的授信执行进度也变得谨慎起来。

　　今年1月泰禾发布的2019年度经营业绩预报，归属于上市公司股东的净利润超过14亿元；但在最新业绩预减公告中，2019年泰禾归属于上市公司股东的净利润约8.27亿元，同比大幅下降67.62%。

　　两个数据差异引发了深交所的关注。5月15日，泰禾回复称，截至2019年末，泰禾共持有18家合联营企业投资，根据合联营企业的审定报表确认投资收益1.54亿元，与1月份根据未审报表确认的投资收益 2.61亿元相比减少了1.07亿元。差异主要产生在泰禾金控(平潭)集团有限公司、太仓禾发房地产开发有限公司、苏州禾发房地产开发有限公司三家里面。

　　泰禾对计提存货跌价准备进行修正的时间是4月27日、确定投资性房地产公允价值的时间是 4月28日、 修正合联营企业投资收益事项的最后时间是4月29，该时间也是其知悉导致2019年度业绩同比大幅下滑超过 50%的最早时点，在此之前，其对业绩大幅预减并无确切信息。

　　根据2019年泰禾业绩快报，2019年泰禾实现营收237.48亿元，同比减少23.36%；由于陆续出售了超过10个项目的部分股权，泰禾的投资收益同比增加286.73%至17.09亿元；因人员结构优化，期末计提奖金减少，泰禾应付职工薪酬同比减少48.99%至1.38亿元。

　　4月20日，泰禾宣布延期披露2019年经审计年度报告，原预计披露日期是4月30日，但最新延期至6月15日。

　　泰禾将原因归结为，受疫情防控影响，导致人员流动及现场盘点工作尚未完成；且旗下项目公司整体回函比例较低，审计师无法用其他替代审计程序进行替代，既定的各项审计程序比原计划延迟，年度审计报告无法按原计划出具。

　　从2017年起，泰禾的年度业绩报告发布都在4月。一名A股上市房企高管说，一般情况下，房企收集财务数据到初稿需要1个半月至2个月时间；在形成初稿的过程中，年审会计师工作已经开展，到审计完毕、最后校验及最终发布，还需要1至2个月左右的时间。所以年报的发布通常需要3-4个月的时间。过往监管要求年报必须在会计年度结束后4个月内发布。

　　“但今年是特殊原因，对某些受疫情影响过大，特别是会计师无法进场开展盘点工作的，确实可以延期到六月份。”该高管表示，但不排除有些公司因自身原因希望再往后延一延。